Life-sciences: an asset class here to stay

Terug naar overzicht

Life-sciences: an asset class here to stay

De toenemende belangstelling van vastgoedontwikkelaars en investeerders voor het biowetenschappelijke segment heeft ertoe geleid dat het nu mogelijk een volwaardige activaklasse vormt, net als kantoren, logistiek ... Om erachter te komen wat dit segment voor de markt betekent, hielden we een dubbelgesprek met Michel Leemhuis, de CEO van de in Nederland gevestigde ontwikkelaar Kadans (bijgestaan door Senior Asset Manager Sandrine de Wouters), en Matt Lee, Head of Science & Technology bij de Britse vastgoedmakelaar en -adviseur Carter Jonas.

Kan een nichesegment als de biowetenschappen echt uitgroeien tot een volwaardige activaklasse, net zoals kantoren en woningen dat zijn?

Michel Leemhuis: Ja, ik vind het zeker een activaklasse op zich. Als we naar het profiel van onze huurders kijken, zien we een zeer specifieke groep gebruikers. Deze organisaties hebben concreet behoefte aan een specifiek type vastgoed, zoals cleanrooms, labruimten en andere soorten onderzoeksfaciliteiten. Het is een heel ander segment dan andere soorten kantoren. Maar aanvankelijk moesten we de banken en anderen hier nog van overtuigen. Ik denk ook dat dit segment nog zal groeien.

Matt Lee: In het verleden is op het Manchester Science Park gebleken dat de huurprijzen van gebouwen die als onderzoeksfaciliteiten zijn bedoeld, aanzienlijk hoger lagen dan die van standaardkantoorruimte. De term ‘niche’ betekent eigenlijk ‘aantrekkelijk voor een kleine gespecialiseerde doelgroep’. Maar als je ziet hoe veel erkenning en zelfs staatssteun dit gespecialiseerde segment krijgt, kunnen we niet langer zeggen dat het klein is. De vraag is al een hele tijd groot, maar het aanbod klein, waardoor het een grote markt wordt. Ontwikkelaars, vooral op internationaal vlak, zijn massaal op zoek naar mogelijkheden op het gebied van biowetenschappen. En niet altijd tonen ze ook belangstelling voor andere segmenten. Ik ben het ook met Michel eens: dit segment wordt een vaste waarde.

Michel Leemhuis: Ik wil hier graag aan toevoegen dat de kloof tussen vraag en aanbod overigens niet alleen in het Verenigd Koninkrijk te zien is, maar in heel Europa. We verwachten dat die nog groter zal worden naarmate de demografische veranderingen (zoals de vergrijzing) zich doorzetten. Het tekort in Europa zal toenemen, omdat volgens mij de continentale markt qua timing ongeveer vijf jaar achterloopt op het Verenigd Koninkrijk.

Vereist dit type vastgoed specialistische bouwkundige competenties en andere gespecialiseerde kennis?

Michel Leemhuis: We ontwikkelen alleen projecten voor onze eigen portefeuille, en we weten wat die eigendommen vereisen. Je moet de taal van de wetenschappen spreken en een degelijke kennis hebben van de verschillende soorten laboratoria en andere vereisten. Zo moet je bijvoorbeeld rekening houden met de juiste interne hoogte in de gebouwen. Wij ontwikkelen gebouwen voor meerdere huurders, waardoor ook andere criteria meespelen. Zo stimuleren we onze huurders altijd om elkaar te ontmoeten, want dat komt de samenwerking en innovatie ten goede. Daarom maken ontmoetingsruimten vanaf het begin deel uit van het ontwerp. Volgens ons is dat nodig om van zulke campusomgevingen echt een succes te maken. Je kunt niet in dit segment actief zijn zonder de specifieke vereisten ervan te kennen. En het is het hele team (architecten, klant, ontwikkelaar ...) dat over die gespecialiseerde kennis moet beschikken.

Matt Lee: In mijn eigen ervaring (onder meer bij een ontwikkelaar voor wetenschap en technologie) is het ook belangrijk om de gebouwen toekomstbestendig te maken, zodat ze flexibel genoeg zijn om in te spelen op nieuwe markttrends. Dit is een hele uitdaging wanneer het gaat om zeer specifieke behoeften binnen het gebouw. Je moet ook weten op wie je een bepaalde faciliteit afstemt en ervoor zorgen dat je aan hun eisen voldoet. Stroom is een andere belangrijke factor, vooral als je een pand dat een andere bestemming had opnieuw inricht – een kantoorgebouw bijvoorbeeld. In een biowetenschappelijke faciliteit is namelijk aanzienlijk meer stroom nodig. Als je hierover aan het begin van een project geen advies hebt ingewonnen, kan dit tot veel vertraging leiden. Vloerbelasting, luchtbehandeling, trillingsreacties, toegang voor leveringen ... Met deze en nog vele andere factoren moet je rekening houden. Om nog maar te zwijgen van de opslag van gassen en chemicaliën, de drainagevereisten ... Dit alles schrikt een traditionele projectontwikkelaar misschien af, maar het is dagelijkse kost voor ontwikkelaars in het segment van de biowetenschappen!

Bestaat het segment al in België, en zo ja, waar? Zo niet, ziet u mogelijke toekomstige locaties? Hoe groot kan het segment worden?

Sandrine de Wouters: In België zie je dit segment al, maar de bedrijven zijn erg veeleisend wat de locatie betreft. Ze willen zich vestigen in het juiste ecosysteem. In België bestaat er een grote kloof tussen de vraag enerzijds en het aanbod en de investeringen anderzijds. Het gaat bovendien om een gefragmenteerd en nog onvolgroeid aanbod, waardoor wij snel moeten reageren om in te spelen op de vraag van onze klanten. Mensen bellen voortdurend met vragen over locaties met universiteiten, wetenschapsparken ... En België is zeer sterk in de farmaceutische sector, met bedrijven als GSK, Janssen Pharmaceuticals, UCB, wat ongetwijfeld bijdraagt tot de aantrekkingskracht voor ondernemingen uit de biowetenschappen. Er zijn ook bekende, hoog aangeschreven universiteiten met clusters errond. Bovendien gaat in België een vrij hoog percentage van het bbp naar biowetenschappen als je de vergelijking maakt met de rest van Europa. Daar komen nog mooie fiscale voordelen en steun voor R&D bovenop.

Universiteiten en clusters zijn al vernoemd. Hoe belangrijk is het om dicht bij dit soort expertise te zijn?

Matt Lee: De nabijheid van universiteiten schept mogelijkheden voor samenwerking en biedt toegang tot talent. Die gemeenschappen geven aanleiding tot de ontwikkeling van clusters, en clusters trekken bedrijven aan, waardoor de vraag verder stijgt. Hier in het Verenigd Koninkrijk zijn in traditionele universiteitssteden zoals Oxford, Cambridge, Londen en Manchester zeer sterke clusters te vinden. Vaak kwamen die tot stand in samenwerking met de universiteiten, NHS-trusts en start-ups. Bij gesprekken met internationale bedrijven van buiten het VK is het heel duidelijk: de mogelijkheid om samen te werken met universiteiten en met organisaties zoals de NHS is een belangrijke factor. Toegang tot het juiste talent is ook cruciaal. Want zonder dat talent kunnen bedrijven niet groeien. De universiteiten stomen die toekomstige werknemers klaar voor de arbeidsmarkt. Wat je nu ook ziet, is dat de biowetenschappelijke bedrijven samenwerken met universiteiten om volledige of gedeeltelijke modules aan studenten aan te bieden. Maar het is ook waar dat zich rond grote bedrijven clusters kunnen ontwikkelen, zoals Sandrine al opmerkte.

De Britse universiteiten zijn al ter sprake gekomen. Welke universiteiten in België vervullen dezelfde rol?

 Michel Leemhuis: Onder meer de universiteiten van Leuven, Louvain-la-Neuve en Gent staan bekend om hun hoogstaande onderzoek. Er zijn dus campussen waarrond clusters ontstaan waar bedrijven kunnen groeien. Ik denk dat de situatie op het Europese vasteland vergelijkbaar is met wat Matt over het VK heeft verteld: het belang van de nabijheid van een ‘kennisinstituut’ (universiteit, ziekenhuis ...). Onlangs hebben we in Nederland een onderzoek uitgevoerd waaruit bleek dat 85% van onze huurders op de site samenwerkt met andere bedrijven. Ze doen dus samen onderzoek en wisselen kennis uit. Dat voordeel is voor die bedrijven een stimulans om ter plaatse te blijven.

Wat zijn de vooruitzichten voor gezondheidscentra of winkelcentra verbonden aan een ziekenhuis?

Matt Lee: In het Verenigd Koninkrijk is de kans klein dat die rond NHS-ziekenhuizen zouden kunnen ontstaan. Maar bij particuliere ziekenhuizen kan het misschien wel. Wel hebben we gezien hoe een innovatiecampus voor biowetenschappen is ontstaan op het terrein van een ziekenhuis in Manchester. Dat komt waarschijnlijk het dichtst in de buurt van wat je hierboven aanhaalt. Op die campus worden ook diensten aangeboden aan patiënten en staat er commerciële ruimte ter beschikking voor bedrijven die samenwerken met de trust.

Sandrine de Wouters: Ik denk dat de biowetenschappen zich in de toekomst verder zullen ontwikkelen in de wetenschapsparken die er al zijn. Daar is namelijk nog ruimte voor nieuwe gebouwen. Ik zie dat eerder gebeuren dan dat er nieuwe wetenschapsparken worden gebouwd. In de buurt van een nieuw groot ziekenhuis in Luik komt er wel een nieuw wetenschapspark, maar daar draait het niet echt om detailhandel. Het zijn eerder onderzoeksfaciliteiten, zoals Matt heeft beschreven.

Michel Leemhuis, kunt u ons vertellen over de financiering van de sector biowetenschappen in deze moeilijke tijden, en over de behoefte aan gespecialiseerde instanties op dit gebied?

Michel Leemhuis: Met onze aandeelhouder AXA praten we vaak over de financiering. Er is nog steeds meer belangstelling voor deze sector dan voor andere activaklassen zoals kantoren of winkels. Wij verwachten dus dat dit zo blijft, want zelfs tijdens de pandemie nam de interesse nauwelijks af. Maar de banken zijn momenteel natuurlijk wat terughoudender. Dat kan zorgwekkend zijn, omdat het om faciliteiten met hoge kosten gaat.

Als we het over gespecialiseerde instanties hebben, is het van cruciaal belang om met het juiste team samen te werken. Dat kan zowel een intern team zijn als een extern team, met veel kennis van zaken. Je biedt namelijk niet alleen ruimte, maar creëert een hele omgeving.

Matt Lee, hoe aantrekkelijk is de Britse markt volgens u nog in deze onzekere politieke tijden? En wat met het effect van de hoge energieprijzen?

Matt Lee: Dat zijn de vragen die iedereen bezighouden. Er is veel belangstelling voor de sector en er wordt nog steeds geïnvesteerd. Bedrijven hebben het momenteel misschien wat moeilijker om investeerders te vinden, maar dit jaar is toch sterk begonnen. Bovendien bewijzen de investeringen van de afgelopen jaren dat bedrijven veerkracht hebben.

Deze sector gebruikt veel energie, vooral elektriciteit. De hoge prijzen laten zich dus sterker voelen in de biowetenschappen. Maar niemand weet hoe lang deze macro-economische situatie zal duren. Het valt niet te ontkennen dat als veel van je middelen naar energie gaan, je niet zo snel kunt groeien. Maar de biowetenschappelijke sector in het algemeen is zeer veerkrachtig en er is veel geïnvesteerd. Ook werkt de NHS op onderzoeksvlak steeds meer samen met privébedrijven en bekijkt ze de mogelijkheden van opkomende technologieën. Dat doet de vraag dan weer toenemen.

 

Meer berichten