Docks Bruxsel, CEUSTERS & Portus Retail
Portus Retail beschrijft zichzelf als een specialist in vastgoedbeheer, gericht op investeringen in en beheer van winkelcentra en winkelbuurten in heel Europa. Hun stelling: winkelcentra en winkelbestemmingen moeten niet alleen voor vastgoedeigenaars en ontwikkelaars presteren, het moet ook lonen voor retailers, consumentenmerken en hun klanten. Daarom trekken ze resoluut de kaart van maatwerk, zodat investeringen ook de nodige meerwaarde genereren.
Oprichter en algemeen directeur Peter Todd werkt voor Docks Bruxsel samen met CEUSTERS. Tijdens ons gesprek vertelt hij dat het de rol van zijn bedrijf is om de strategische koers en visie, financiering, bedrijfsplan... te bepalen, terwijl CEUSTERS verantwoordelijk is voor de operationele aspecten van het shoppingcentrum, zoals het implementeren van het bedrijfsplan. Maar uiteraard, met een actieve asset manager, zo zegt Peter Todd, kan de grens tussen beide spelers soms wat vervagen.
In dit artikel vragen we Peter Todd om meer uitleg te geven over het succes van Docks Bruxsel en alle elementen die daartoe hebben bijgedragen, én over zijn samenwerking met CEUSTERS. Voor Todd speelt de toegang tot het shoppingcenter steevast een cruciale rol. Meer nog: het kan bepalend zijn voor het slagen, of niet slagen, van een shopingcenter. In het geval van Dockx Bruxsel springt vooral de overdekte loopbrug, waar de stad Brussel voor zorgde en die voor een rechtstreekse verbinding tussen station Schaerbeek en Docks zorgt, in het oog.
Samen met de introductie van Train World in het shoppingcenter maakt deze verbinding Docks Bruxsel een pak toegankelijker voor iedereen die zonder auto uit Vlaanderen of andere regio's komt.
Strategische beslissingen
Peter Todd gaat tijdens ons gesprek ook dieper in op het concept van activatie en van speciale huurcontracten, die volgens hem nog relatief nieuw zijn in de Belgische shoppingcentermarkt: "’Speciality leasing’ is een voorbeeld van wat je kan verdienen aan inkomsten uit activaties in winkelcentra, pop-ups, sponsoring, …” Belangrijk daarbij: je moet het niveau van de activatie kunnen verhogen om sponsoring aan te trekken. Een voorbeeld hiervan is de investering in de kerstijsbaan in Docks Bruxsel, een paar jaar geleden, die werd geüpgraded tot een groter evenement en zelfs toegankelijk werd gemaakt voor bedrijven. Het gaat om een zeer milieuvriendelijke ijsbaan, die zo succesvol is dat ze in de kerstperiode van 2022 15.000 betalende bezoekers trok, tegenover 10.000 voor de Grote Markt in Brussel. "En we krijgen sponsoring van grote bedrijven zoals Samsung, Disney..."
Hij vertelt verder dat de investering in de ijsbaan een drie- tot vierjarenplan was, dat begon als een verlieslijdend iets maar uiteindelijk uitgroeide tot een winstgevende activatie. "Ik denk niet dat dit het soort langetermijnbeslissing is waar een pure vastgoedbeheerder zich meteen toe geroepen zou voelen." Maar Portus Retail is ook mede-eigenaar van Docks Bruxsel, wat helpt om tot dit soort beslissingen te komen. "Je moet ook bereid zijn om te blijven investeren en je aan te passen", benadrukt Peter Todd.
Milieuvriendelijk
Dit brengt ons tot dat andere belangrijke element dat Docks Bruxsel onderscheidt van de rest: milieuvriendelijkheid. Docks Bruxsel is niet toevallig CO2-neutraal sinds 2022. Deze certificering kreeg het shoppingcenter door het nemen van heel wat unieke ingrepen. Niet in het minst omwille van de fotovoltaïsche zonnepanelen (5.000 m2) en de warmte van de nabijgelegen verbrandingsoven die wordt gebruikt als energiebron. Die verbrandingsoven bevindt zich enkele honderden meters verderop, en de gegenereerde energie wordt naar Docks gebracht via ondergrondse leidingen en komt zo tot bij alle huurders en hun units in Docks. Een ander belangrijk iets: het recyclen van regenwater, dat onder andere gebruikt wordt voor het onderhoud van de groene zones en voor de kerstschaatsbaan. Het feit dat ook twee tramlijnen direct aansluiting vinden op Docks, en zo voor een snelle verbinding zorgen met het stadscentrum, is eveneens iets dat aandacht verdient. Dit zorgt ervoor dat het shoppingcenter een voorname toegangspoort richting stadscentrum is geworden: mensen die van buiten Brussel komen (vooral het noorden), kunnen hun auto bij Docks Bruxsel parkeren om vervolgens met de tram naar de stad te gaan.
Maar: Peter Todd is zich er terdege van bewust dat het lang duurt om mensen naar een nieuw shoppingcenter te trekken, en dat geldt allicht nog net iets meer voor de relatief traditionele Belgische consument. Die - en dan zeker de jonge Belgische consument - is op zoek naar duurzame bestemmingen, waar ze meteen een daguitstap van kunnen maken met zowel mogelijkheden om te shoppen, alsook om op restaurant te gaan of amusement op te zoeken. Bovendien kiezen ze in veel gevallen bewust voor het openbaar vervoer - zelfs meer dan de traditionele shoppers die nog steeds zeer gehecht is aan hun auto. "En ook nog belangrijk: we hebben zelfs 80.000 bijen op ons dak."
Professionele samenwerking
Peter Todd wijst erop dat dit de eerste operatie voor Portus Retail in België is. "Maar we hebben heel veel gehad aan de samenwerking met CEUSTERS, die een uitstekende reputatie en merk heeft". Bovendien, zo zegt hij, zag Portus Retail Docks Bruxsel als een langetermijn-opportuniteit voor zichzelf en voor hun partners. Ideaal om te investeren in een gemengde stedelijke bestemming, en zeker ook ideaal om dan samen te kunnen werken met een vastgoedprofessional als CEUSTERS. "Ik ben erg blij met de samenwerking. CEUSTERS is super professioneel en ze hebben een fijn team in huis om mee samen te werken. Het gaat echt om een bijzonder partnership, en wat het ook zo goed maakt, is dat ze openstaan voor nieuwe ideeën en suggesties. Tegelijkertijd zijn ze ook bereid om zelf ideeën en suggesties op tafel te leggen. En ze durven het te zeggen als ze denken dat iets niet zal werken. Dat is iets dat we zeker kunnen appreciëren, omdat CEUSTERS natuurlijk de lokale markt en de Belgische detailhandelsmarkt zeer goed kent en begrijpt. Daarbovenop zijn ze trouwens ook ongelooflijk professioneel op het vlak van boekhouding, en we hebben veel respect voor de manier waarop ze rapporteren en hoe hun financieel team het aanpakt. Als ik gewoon afga op m’n andere ervaring met vastgoedbeheerders in België, dan zou ik durven stellen dat ze veruit de beste in het land zijn. Ik kan alleen maar betreuren dat we niet eerder met hen hebben samengewerkt."
CEUSTERS speurt intussen ook naar nieuwe opportuniteiten in Nederland, waar ze al een hele tijd actief zijn. Niet onbelangrijk, want als je het Peter Todd vraagt, zou hij ook graag met CEUSTERS in Nederland samenwerken. Als zich een geschikte kans voor Portus Retail voordoet, zullen ze niet twijfelen. Maar: één van de factoren die Portus Retail mee in overweging neemt bij de keuze voor dit soort samenwerking, is elk mogelijk belangenconflict tussen bestaande activiteiten en nieuwe kansen. Dat soort zaken wordt uiteraard altijd geval per geval bekeken. Maar het mag duidelijk zijn: Portus Retail is altijd op zoek naar nieuwe kansen, vooral in grotere steden van regionaal belang.
Uniek centrum
Op de vraag wat hij leuk vond aan de samenwerking rond Docks Bruxsel, zegt Peter Todd: "Ik vond het ontwerp leuk, en toegegeven, wat het zeker ook boeiend maakte, is dat Docks destijds het enige winkelcentrum in Brussel was dat minder dan veertig jaar oud was. Docks is en was trouwens ook niet afhankelijk van een warenhuis of supermarkt als prominente huurder, en het had een geweldig ESG-potentieel. Bovendien had Docks van bij de opstart ook al een hoog recreatie-element: 6.500 m2 kantoren, een bioscoop, Docks Dome (een evenementenhal van 4.000 m2), ..."
In feite is 23% van de ruimte bij Docks evenementen- en/of recreatieruimte. Ter vergelijking: het hoogste percentage in België op dat vlak is 4%. Dat recreatie- en eventruimte van almaar groot belang is, betwijfelt Todd geen moment. Integendeel. "Mensen geven geld uit waar ze tijd doorbrengen. Met andere woorden: het is altijd noodzakelijk om mensen een reden te geven om naar je shoppingcenter te komen. Peter Todd verwacht zo dat in de toekomst sommige van de nieuwe winkelcentra ook meer op woningen gericht zullen zijn, niet alleen op winkel-vrijetijdscentra.
Lees ons volledige magazine via onderstaande knop.
