Docks Bruxsel, CEUSTERS & Portus Retail

Portus Retail se décrit comme un spécialiste en gestion immobilière, axé sur les investissements dans des centres commerciaux et des zones commerciales dans toute l’Europe ainsi que sur la gestion de ceux-ci. La thèse de l'organisation : les centres commerciaux et les destinations commerciales ne doivent pas seulement être performants pour les propriétaires de biens immobiliers et les promoteurs, mais ils doivent également rapporter pour les détaillants, les grandes marques et leurs clients. C’est pour cette raison qu'elle joue résolument la carte du travail sur mesure afin que les investissements génèrent également la valeur ajoutée nécessaire.

Le fondateur et directeur général, Peter Todd, travaille pour Docks Bruxsel en collaboration avec CEUSTERS. Pendant notre conversation il indique que le rôle de son entreprise est de définir le cours et la vision stratégiques, le financement, le plan d’entreprise ... tandis que CEUSTERS est responsable des aspects opérationnels du centre commercial, tels que l’implémentation du plan d’entreprise. Mais Peter Todd ajoute qu’il va de soi qu’avec un asset manager actif la frontière entre les deux actions peut parfois s’estomper légèrement.

Dans cet article, nous demandons à Peter Todd de donner plus d’explications au sujet du succès de Docks Bruxsel et de tous les éléments qui y contribuent, ainsi qu'à propos de sa collaboration avec CEUSTERS. Pour Todd, l’accès au centre commercial joue toujours un rôle crucial. Plus encore : cela peut être déterminant pour la réussite, ou l’échec, d’un centre commercial. Dans le cas de Dockx Bruxsel, l'élément qui saute aux yeux est surtout la passerelle couverte dont la ville de Bruxelles s’est chargée et qui permet une liaison directe entre la gare de Schaerbeek et Docks.

En combinaison avec l’introduction de Train World dans le centre commercial, cette liaison rend Docks Bruxsel beaucoup plus accessible pour tous ceux qui viennent sans voiture de Flandre ou d’autres régions.

Décisions stratégiques

Pendant notre discussion, Peter Todd s’attarde également sur le concept d’activation et de baux spéciaux, qui sont selon lui encore relativement nouveaux sur le marché belge des centres commerciaux : "’Speciality leasing’ est un exemple de revenus que l’on peut gagner au moyen d'activations dans des centres commerciaux, des pop-ups, le sponsoring, …”. Il est important dans ce cadre de pouvoir augmenter le niveau de l’activation pour attirer des sponsors. L'investissement dans la patinoire de Noël à Docks Bruxsel il y a quelques années en est un exemple, celle-ci s’est transformée en un plus grand événement et a même été rendue accessible pour les entreprises. Il s’agit d’une patinoire très écologique, qui a tellement de succès qu’elle a attiré 15.000 visiteurs payants pendant la période de Noël de 2022 contre 10.000 pour la Grand-Place de Bruxelles. "Et nous sommes sponsorisés par des grandes entreprises telles que Samsung, Disney..."

Il explique en outre que l’investissement dans la patinoire était un plan en trois ou quatre ans, qui a débuté en étant déficitaire mais qui s’est finalement transformé en une activation rentable. "Je ne pense pas que c’est le genre de décision à long terme vers lequel un gestionnaire immobilier pur et simple se sentirait directement attiré." Mais Portus Retail est également copropriétaire de Docks Bruxsel, ce qui aide à parvenir à de telles décisions. "Il faut également être prêt à continuer à investir et à s’adapter", insiste Peter Todd.

L’aspect écologique

Cela nous amène à cet autre élément important qui distingue Docks Bruxsel des autres : l’aspect écologique. Ce n’est pas par hasard que Docks Bruxsel est neutre en CO2 depuis 2022. Le centre commercial a reçu cette certification grâce à la mise en œuvre de nombreuses interventions uniques. Tout particulièrement en raison des panneaux photovoltaïques (5.000 m2) et de l'utilisation de la chaleur de l’incinérateur tout proche comme source d’énergie. Cet incinérateur se trouve quelques centaines de mètres plus loin et l’énergie générée est amenée à Docks via des conduites souterraines et arrive ainsi chez tous les locataires et dans leurs unités aux Docks. Un autre aspect important : le recyclage de l’eau de pluie, qui est notamment utilisée pour l’entretien des zones vertes et pour la patinoire de Noël. Le fait que deux lignes de tram soient également reliées directement à Docks et assurent ainsi une liaison rapide vers le centre-ville est également un point qui mérite de l’attention. Cela fait en sorte que le centre commercial est devenu une porte d’accès principale en direction du centre-ville : les personnes qui viennent de l’extérieur de Bruxelles (surtout du nord) peuvent stationner leur voiture à Docks Bruxsel pour ensuite aller en ville en tram.

Mais : Peter Todd est bien conscient qu’il faut longtemps pour attirer des personnes vers un nouveau centre commercial et c’est probablement encore un peu plus vrai pour le consommateur belge relativement traditionnel. Celui-ci - et c’est certainement le cas du jeune consommateur belge - est à la recherche de destinations durables, qu’il peut transformer directement en une excursion d’un jour avec à la fois des possibilités de faire du shopping, d’aller au restaurant ou de trouver d’autres divertissements. Ils optent en outre dans de nombreux cas consciemment pour les transports en commun - même plus que les clients traditionnels qui sont encore très attachés à leur voiture. "Et autre élément important : nous avons même 80.000 abeilles sur le toit."

Collaboration professionnelle

Peter Todd fait remarquer qu’il s’agit de la première opération pour Portus Retail en Belgique. "Mais nous avons tiré énormément profit de la collaboration avec CEUSTERS, qui a une excellente réputation et une excellente marque". En outre, nous dit-il, Portus Retail voyait Docks Bruxsel comme une opportunité à long terme pour lui-même et pour ses partenaires. C’est idéal d’investir dans une destination urbaine mixte et c’est certainement également idéal de pouvoir alors collaborer avec un professionnel de l’immobilier tel que CEUSTERS.  "Je suis très satisfait de la collaboration. CEUSTERS est très professionnel et dispose en interne d’une équipe sympa avec qui il est agréable de collaborer. Il s’agit vraiment d’un partenariat particulier, et ce qui le rend si bon est le fait que cette entreprise est ouverte aux nouvelles idées et suggestions. En même temps, elle est également prête à mettre elle-même des idées et des suggestions sur la table. Et elle ose le dire quand elle pense que quelque chose ne fonctionnera pas. C’est une chose que nous apprécions certainement parce que CEUSTERS connaît et comprend évidemment très bien le marché local et le marché du commerce de détail belge. Qui plus est, elle est d’ailleurs incroyablement professionnelle au niveau de la comptabilité, et nous avons beaucoup de respect pour la manière dont elle rend des comptes et dont son équipe financière aborde les choses. Si je me base simplement sur mes autres expériences avec des gestionnaires immobiliers en Belgique, je dirais qu'elle est de loin la meilleure du pays. La seule chose que je peux déplorer c’est de ne pas avoir collaboré plus tôt avec elle."

CEUSTERS est entretemps également à la recherche de nouvelles opportunités aux Pays-Bas, où elle est déjà actife depuis un bon moment. Ce n’est pas négligeable car si on pose la question à Peter Todd, il voudrait également collaborer avec CEUSTERS aux Pays-Bas. Si une opportunité appropriée se présente pour Portus Retail, il n’hésitera pas. Mais : un des facteurs que Portus Retail prend également en considération lors du choix de ce type de collaboration est chaque conflit d’intérêts entre des activités existantes et des nouvelles opportunités. Ce genre de choses est évidemment toujours examiné au cas par cas. Mais qu’il soit bien clair : Portus Retail est toujours à la recherche de nouvelles opportunités, surtout dans des plus grandes villes d’importance régionale.

Un centre unique

À la question de savoir ce qu’il a trouvé agréable dans la collaboration autour de Docks Bruxsel, Peter Todd dit : "J’ai trouvé le concept sympa, et je l’admets, ce que qui l’a également rendu passionnant est que Docks était à l’époque le seul centre commercial à Bruxelles qui avait moins de quarante ans. Docks n’est et n’était d’ailleurs en outre pas dépendant d’un grand magasin ou d’un supermarché comme locataire principal, et il avait un formidable potentiel ESG. En outre, Docks avait également dès le début un élément récréatif élevé : 6.500 m2 de bureaux, un cinéma, Docks Dome (un hall d’événements de 4.000 m2), ..."

En fait, 23% de l’espace de Docks est un espace d’événements et/ou de loisirs. À titre de comparaison : le pourcentage le plus élevé en Belgique sur ce plan est de 4%. Todd ne doute pas un instant du fait que l’espace de loisirs et d’événements a de plus en plus d’importance. Au contraire. "Les gens dépensent de l’argent là où ils passent du temps. En d’autres termes: il est toujours indispensable de donner aux gens une raison de venir dans votre centre commercial. Peter Todd s’attend ainsi à ce qu’à l’avenir certains des nouveaux centres commerciaux ciblent davantage les logements, pas seulement les centres commerciaux et de loisirs.

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