Une expertise immobilière professionnelle, indépendante

Responsable du département « Estimations et valorisations » chez CEUSTERS, Vincent Gommers nous explique ce que fait son département au niveau national et international. Pour atteindre ses objectifs, il peut compter sur l’aide de son équipe de professionnels dévoués, qui ne cesse de croitre.

Le département « Estimations & valorisations » a pour mission première de fournir des rapports d’expertise de biens immobiliers à toutes sortes d’entreprises et d’organismes, tant privés que publics, de la PME à la multinationale. Souvent, c’est l’acheteur potentiel du bien immobilier qui contacte CEUSTERS pour avoir une estimation indépendante du bien qui l’intéresse. Cette « indépendance » n’est pas à sous-estimer. En effet, le rapport sert souvent aussi de référence dans les négociations avec le vendeur et/ou les différentes banques en cas de demande de crédit. Enfin, le rapport peut aussi servir à des fins comptables (et fiscales) ou dans le cadre d’une fusion ou d’un rachat.

Outre les rapports d’expertise objectifs, CEUSTERS rédige également des notes d’orientation pour aider les entreprises dans leurs décisions stratégiques concernant leur patrimoine immobilier. Ces conseils permettent aux clients de voir où ils se situent par rapport aux possibles conditions futures du marché, eu égard notamment aux loyers, au choix de rester ou de partir ou à l’identification des possibilités de (re)conception et de (ré)aménagement des lieux.

Connue principalement pour ses services immobiliers dans la sphère des espaces commerciaux, la société CEUSTERS concentre ses services d’évaluation et de valorisation sur toutes les catégories d’actifs importantes (bureaux, bâtiments industriels & logistiques, commerces, habitations, etc.). Les rapports sont conformes aux normes d’expertise immobilière professionnelle de la RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) ainsi qu’à la réglementation financière et fiscale.

Passé et avenir

Vincent Gommers commente également volontiers les résultats réalisés par son département en 2023 de même que les prévisions pour 2024, tant au niveau interne que professionnel : « En interne, nous avons passé un nouveau cap important. Nous avons renforcé notre équipe et avons mis sur pied une stratégie d’encadrement pour l’accueil des stagiaires », explique Vincent Gommers.

En ce qui concerne les clients, le chef du département va droit au but : l’essentiel de leur travail est confidentiel. De ce fait, l’équipe ne parle quasiment jamais de ses succès ni des volumes livrés. Il peut toutefois être observé que l’année 2023 a été marquée par une augmentation considérable et prometteuse du nombre de rapports rédigés pour des clients. Par ailleurs, souligne Vincent Gommers, l’équipe est à même de répondre à un large éventail de demandes, qu’il s’agisse de rapports concernant de petites entités résidentielles, de grands espaces de bureaux ou de larges bâtiments industriels ou logistiques.

« En 2024, le marché devrait être plus compliqué, vu le renforcement continu des exigences réglementaires et la pression constante sur les livrables et l’échéancier. Chez CEUSTERS, nous privilégions, quoi qu’il en soit, la croissance organique, en misant sur le déploiement des relations existantes et en élargissant nos activités à d’autres prestataires de services professionnels. »

Stabilité

Bien que la prudence reste de mise sur le marché, l’on s’attend chez CEUSTERS à que ce l’année 2024 soit plus stable, notamment au niveau de l’inflation et des taux d’intérêt. Vincent Gommers pense que cette stabilité va replacer l’immobilier au premier plan des préoccupations des investisseurs. Avec un peu de chance, les volumes des investissements vont grimper, dopés par le fossé qui sépare les attentes des vendeurs et celles des acquéreurs, précise-t-il. En ce qui concerne le marché des espaces de bureaux, la quête de biens de plus haute qualité devrait s’intensifier, selon lui. De ce fait, les plus petites superficies devraient être davantage prisées, celles-ci s’inscrivant davantage dans la lignée des critères ESG des entreprises, qui seront déterminants dans leur choix d’espaces de bureaux.

« Pour ce qui est du commerce de détail, le marché s’est principalement réorganisé, comme ce fut d’ailleurs aussi le cas pour les loyers, pendant la période covid et juste après celle-ci. Cette période est désormais terminée », dit-il. « Il y a donc à nouveau une marge de progression possible. »

Le marché logistique reste très tendu. Vincent Gommers ne pense toutefois pas qu’il croitra à la même cadence qu’au cours de la période 2020-2022. Selon lui, « la logistique restera un segment très fort, accompagné idéalement d’activités industrielles à petite et à grande échelle, qui sont toutes deux des moteurs essentiels de notre économie. »

Reconception

La question est de savoir si les anciens espaces de bureaux vétustes, victimes souvent de l’intérêt des acheteurs pour des bâtiments modernes de haute qualité qui répondent à leurs critères de développement durable, peuvent être repensés et redessinés en de nouveaux bureaux ou transformés à des fins de réversibilité spatiale. La reconception de ces espaces de bureaux est souvent onéreuse et se heurte à de nombreuses difficultés d’ordre technique. Il n’est pas rare non plus qu’elle n’en vaille la peine que dans des endroits très prisés. Cependant, le manque cruel de nouveaux bâtiments qui répondent aux normes imposées dans les grandes villes et en périphérie incite souvent les acquéreurs à opter pour ce type de reconception. Cette revalorisation peut être une solution pour les biens anciens bien situés et contribue à explorer de nouvelles pistes de circularité immobilière.

Si une telle reconfiguration « intracatégorie » s’avère impossible et si les prescriptions urbanistiques l’autorisent, certains anciens espaces de bureaux peuvent être transformés en biens résidentiels. Si les restrictions techniques ne le permettent pas, la destruction et la reconstruction s’imposent alors naturellement. Quoi qu’il en soit, il est clair que la gestion de ce volume croissant de bâtiments vétustes, partiellement loués, constituera l’un des plus grands défis de ces prochaines années.

Facteurs externes

À la question de savoir si des facteurs externes sont susceptibles d’influencer le marché, Vincent Gommers répond : « Je pense que l’influence de la réglementation (et notamment la taxonomie UE) sera croissante au cours des prochaines années. Elle a déjà influencé énormément le marché des espaces de bureaux (énergies renouvelables, certifications), mais les marchés des espaces commerciaux et des bâtiments industriels et logistiques vont suivre. Je pense néanmoins, comme je l’ai déjà dit, que l’inflation et les taux d’intérêt seront les facteurs les plus déterminants au cours des douze prochains moins, de même que l’évolution du contexte géopolitique. Il est difficile de dire si le basculement attendu se produira rapidement ou s’il se fera attendre, vu l’instabilité régnante. Mais, nous restons positifs quant à une possible augmentation de l’activité et sommes motivés à relever les défis qui se présenteront à nous. »

Enfin, Vincent partage sa vision de l’innovation et de la technologie. Vu l’importance croissante de la comparaison des données dans le cadre des estimations et des valorisations pour étayer les décisions, l’intelligence artificielle (IA) va devenir incontournable. L’IA permet aux entreprises de recueillir plus d’informations et de les traiter en un temps record, renforçant du coup la précision et l’efficacité des décisions et influençant de ce fait positivement les activités. L’être humain reste indispensable parce que les professionnels ont une vue d’ensemble qui dépasse souvent la somme des éléments (pris individuellement). « Heureusement, nos experts en estimation et valorisation immobilière n’ont pas encore trop de craintes à avoir pour leur activité. »

Les logiciels AVM (Automated Valuation Models) peuvent être intéressants pour l’estimation, par exemple, de petites entités résidentielles, ajoute Vincent Gommers, mais les AVM ne sont pas (encore) suffisamment performants, selon nous, pour les biens plus grands et notamment pour les biens mixtes, plus complexes. « Ce qui sera intéressant, c’est de voir comment l’IA évoluera, comment elle influencera nos services et comment elle pourra nous aider à améliorer les services que nous proposons à nos clients. »

Au niveau international, CEUSTERS est le membre belge du réseau Praxi Valuations, un réseau international de conseillers indépendants qui a vu le jour en Italie avec la société du même nom. Le réseau offre une large gamme de services de conseil, caractérisés par une connaissance approfondie des marchés locaux, fondée sur la spécialisation et l'expérience de ses partenaires.

Cette dimension internationale permet à CEUSTERS d'assister ses clients dans leurs besoins immobiliers à l'étranger, un avantage essentiel dans un secteur immobilier de plus en plus international, tout en garantissant l'objectivité et l'indépendance de ses services, grâce à son autonomie par rapport aux institutions et aux groupes industriels et financiers.

Parmi les exemples récents, citons des évaluations en Allemagne et en France pour des clients belges, ainsi que l'évaluation du siège d'un groupe de consultants italien dans la capitale européenne.

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